1. 주택 취득세 기본 세율 (매매)
| 주택 가격 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 지방교육세 0.1% |
| 6억 초과 9억 이하 | 2% | 지방교육세 0.2% |
| 9억 초과 | 3% | 지방교육세 0.3% |
85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2% 추가 부과.
2. 다주택자 중과 (지방세법 제13조의2)
- 1주택자: 기본 누진 1~3%
- 2주택자 + 조정대상지역 추가 취득: 8% (비조정이면 기본세율)
- 3주택 이상 또는 법인: 12%
- 85㎡ 초과 시 농특세: 8% 구간 0.6%, 12% 구간 1.0% 추가
- 8%·12% 중과 시 지방교육세는 0.4%
3. 일시적 2주택 특례 (2023 완화 3년)
기존 주택 1채를 보유한 상태에서 조정대상지역에 신규 주택을 추가 취득하더라도, 신규 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 처분하면 8% 중과 대신 기본세율(1~3%)을 적용받을 수 있습니다.
- 2023.1 행안부·기재부 개편으로 조정·비조정 구분 없이 일괄 3년
- 기한 초과 시 중과세 8% + 가산세 추징
- 기한 내 처분 완료 시 사전 과세된 중과세 환급 청구 가능
4. 증여 취득세
- 일반 증여: 3.5% (지방교육세 0.3% + 농특세 0.2%)
- 조정대상지역 + 시가표준액 3억 이상 증여: 12% 중과 (지방세법 제13조의2)
- 1세대 1주택자의 배우자·직계존비속 증여는 중과 예외 가능성 (요건 확인)
5. 상속 취득세
- 일반 상속: 2.8% + 지방교육세 0.16%
- 무주택자 1주택 특례: 0.8% (본인 특례 한정)
- 상속 개시 후 5년 이내는 주택 수 산정에서 제외 특례 (종합부동산세·양도세와는 별도)
6. 지방교육세·농어촌특별세 합산
취득세 본세 외에 항상 지방교육세가 부가되고, 85㎡ 초과 주택이면 농어촌특별세가 추가됩니다. 본 판정기는 3가지 세목을 합산한 총 취득비용을 자동 계산해 보여줍니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 (85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|
| 기본 1% | 1.0% | 0.1% | 0.2% |
| 기본 2% | 2.0% | 0.2% | 0.2% |
| 기본 3% | 3.0% | 0.3% | 0.2% |
| 중과 8% | 8.0% | 0.4% | 0.6% |
| 중과 12% | 12.0% | 0.4% | 1.0% |
| 증여 3.5% | 3.5% | 0.3% | 0.2% |
| 상속 2.8% | 2.8% | 0.16% | 0.2% |
7. 2026 조정대상지역 (현행)
2023.1.5 대대적 해제 후 현재 유지 지역은 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 4개구. 실제 고시는 국토부 공고 수시 확인 필요.
8. 1세대 판정과 세대 분리 — 실전 사례
취득세 중과 여부는 "세대" 단위로 판정합니다. 1세대는 주민등록상 동일 주소에 함께 등재된 가족 + 배우자(주소가 달라도 합산) + 미성년 자녀(주소가 달라도 합산)로 구성됩니다. 세대 판단 시 가장 자주 혼동되는 사례는 다음과 같습니다.
- 부모와 같이 사는 만 30세 미만 자녀 — 결혼 또는 일정 소득 기준(중위소득 40% 이상) 충족 전에는 부모 세대에 포함됩니다. 부모가 2주택이면 자녀 단독 명의 매수도 2주택 취득으로 간주됩니다.
- 주소를 옮긴 직후 매수 — 신규 주택 취득일 직전 주소 이전만으로는 세대 분리가 인정되지 않습니다. 시·군·구청 세무과는 실거주·생계 분리·소득 독립을 종합 판단합니다.
- 해외 거주 자녀 — 외국 영주권자·해외 체류 1년 이상은 별도 세대로 인정될 수 있으나, 한국 주소가 유지되면 합산될 가능성이 큽니다.
- 이혼 후 자녀와 함께 거주 — 이혼 직후 양육권자 단독 세대로 판정되며, 비양육 부모의 주택은 합산되지 않습니다.
세대 분리는 위장 분리 적발 시 5년 추징 + 가산세 대상이므로, 세대 분리 후 주택 매수를 계획한다면 최소 6개월 이상 실거주·소득 분리 증빙(임대차계약서·건강보험 분리·소득증빙 등)을 갖춰 두는 것이 안전합니다.
9. 사후 환급 청구 절차
일시적 2주택 특례 환급은 다음 단계로 진행합니다. 처분 증빙을 명확히 갖추면 통상 1~2개월 내 환급이 입금됩니다.
- 중과세 사전 납부 — 신규 취득 시 위택스에서 8% 또는 12% 중과세를 정상 납부합니다.
- 기존 주택 처분 — 신규 취득일로부터 3년 이내 매매·증여·교환으로 소유권을 이전합니다. 매매가 가장 일반적이며, 부모·자녀 증여도 처분으로 인정됩니다.
- 경정청구서 제출 — 처분 등기 완료 후 5년 이내, 관할 시·군·구청 세무과에 "취득세 경정청구서" + 처분 증빙(등기부등본·매매계약서)을 제출합니다.
- 환급 결정 통지 — 지자체가 약 30~60일 내 심사 후 결정 통지서를 발송합니다. 환급액은 사전 납부 중과세 - 기본세율 차액에 환급가산금(연 3% 내외)이 더해집니다.
위 절차는 본인이 직접 가능하지만, 환급액이 1억원을 넘는 고액 사례나 일시적 2주택 + 1세대 1주택 비과세 양도까지 함께 처리하려는 경우는 세무사 대행이 안전합니다.
10. 본 판정기 활용 가이드
본 판정기는 신규 주택을 취득하기 전 "중과 8%·12% 적용 여부"를 신속히 확인하는 용도로 설계되었습니다. 다음 입력을 정확히 넣으면 95% 이상의 일반 케이스에서 위택스 모의계산과 일치합니다.
- 주택 가격 — 매매계약서상 거래금액. 시가표준액보다 낮으면 시가표준액으로 자동 보정됩니다.
- 주택수 — 본인 + 1세대 보유 주택 합산. 분양권·입주권(2020.8.12 이후) 포함, 5년 이내 상속주택·1억 이하 저가주택·지방 저가주택은 제외 가능.
- 조정대상지역 여부 — 현재는 강남·서초·송파·용산 4개구만 해당. 신고일 기준 국토부 고시를 그대로 입력하세요.
- 일시적 2주택 처분 예정 — 체크 시 8% 대신 기본세율 적용 결과를 함께 표시. 실제 환급은 사후 신청이 필요합니다.
- 전용면적 — 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 자동 가산.
입력값을 모두 채워도 위택스 결과와 5만원 이상 차이가 난다면 다음 항목을 점검하세요. ① 시가표준액이 매매가보다 높은가? ② 분양권을 보유 중인가? ③ 세대 구성원의 별도 명의 주택이 있는가? ④ 다자녀·생애최초 감면 신청 대상인가? 본 판정기가 보수적 추정치를 제공하므로, 정확한 신고 금액은 위택스 공식 모의계산 또는 세무사 상담으로 확정 짓는 것을 권장합니다.